Un propriétaire bailleur qui signe un contrat de location en 2024 ne remplit pas les mêmes formulaires qu’il y a deux ans. Le cadre juridique a évolué sur plusieurs points concrets, du contenu du bail aux exigences énergétiques, avec des sanctions plus précises en cas de manquement. Cet article détaille les obligations restructurées par les textes récents, en commençant par ce qui a changé dans la rédaction même du contrat.
Mentions obligatoires du bail : ce que le contrat type exige depuis 2024
Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 a modifié le modèle de contrat type applicable aux locations d’habitation. Trois ajouts sont entrés en vigueur au 1er janvier 2024 pour tout nouveau bail signé à partir de cette date.
- L’identifiant fiscal du logement doit figurer dans le contrat. Ce numéro, attribué par l’administration fiscale dans le cadre de l’obligation déclarative des propriétaires, permet de relier chaque bien loué à son propriétaire dans les bases de données publiques.
- La classe énergétique issue du DPE doit être mentionnée explicitement dans le corps du bail, et non simplement annexée comme document. Depuis le 1er janvier 2025, cette mention est devenue une exigence distincte de la simple fourniture du diagnostic.
- Le calendrier des exigences énergétiques applicables au logement doit être rappelé dans le contrat, afin que le locataire sache à quelle échéance le bien pourrait être concerné par une interdiction de location.
Ne pas intégrer ces mentions expose le bailleur à un risque de contentieux. Un locataire peut invoquer l’absence de l’identifiant fiscal ou de la classe DPE pour demander une diminution de loyer ou des dommages-intérêts.
Performance énergétique et interdiction de location : le calendrier issu de la loi Climat et Résilience
La loi Climat et Résilience a posé un principe simple : un logement classé passoire thermique ne pourra plus être mis en location selon un calendrier progressif. Les logements classés G au DPE sont les premiers visés.
Le gel des loyers pour les logements classés F et G est déjà en vigueur. Aucune augmentation de loyer ne peut être appliquée à ces biens, même en cas de changement de locataire ou de renouvellement de bail.
Évolution annoncée pour 2026
Le calendrier initial prévoyait une interdiction sèche de mise en location pour les logements classés G. Le ministre chargé du Logement a toutefois annoncé un aménagement : plutôt qu’un retrait immédiat du marché, les bailleurs concernés devront prendre un engagement ferme de rénovation énergétique pour conserver le droit de louer. Cette logique remplace l’interdiction brute par une obligation de résultat à terme.
Pour les copropriétés, la loi impose un DPE collectif dont le calendrier de mise en place concerne progressivement tous les immeubles. Ce diagnostic collectif a un impact direct sur les bailleurs individuels, car il conditionne la fiabilité de la classe énergétique attribuée à chaque lot.
Diagnostics techniques obligatoires avant la mise en location
Le DPE concentre l’attention, mais le dossier de diagnostics techniques remis au locataire comprend plusieurs documents. Le bailleur doit fournir, annexés au bail, l’ensemble des diagnostics applicables au logement.
Le diagnostic plomb (CREP) concerne les logements construits avant 1949. Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz sont exigés pour les installations de plus de quinze ans. L’état des risques et pollutions (ERP) doit être actualisé à chaque nouvelle location.
L’absence d’un diagnostic obligatoire ne rend pas le bail nul, mais elle prive le bailleur de la possibilité d’invoquer l’exonération de garantie des vices cachés. En pratique, un diagnostic manquant fragilise la position du bailleur en cas de litige sur l’état du logement.
Décence du logement et obligation d’entretien : les critères applicables
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose de délivrer un logement décent, défini par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. La décence recouvre des critères de surface minimale, de sécurité physique et de confort élémentaire (alimentation en eau, chauffage, évacuation des eaux usées).
Depuis l’intégration du critère énergétique dans la définition de la décence, un logement dont la consommation dépasse un certain seuil est considéré comme indécent. Ce seuil est directement lié aux classes DPE.
Réparations à la charge du bailleur
Le bailleur prend en charge les réparations qui ne relèvent pas de l’entretien courant. Toiture, canalisations, chaudière vétuste, mise aux normes électriques : ces travaux ne peuvent pas être reportés sur le locataire. Le refus de les réaliser peut justifier une action en justice du locataire, avec possibilité de consignation du loyer ordonnée par le juge.
La jouissance paisible est une obligation permanente, pas limitée à l’entrée dans les lieux. Le bailleur ne peut pas pénétrer dans le logement sans accord du locataire, même pour des visites de contrôle, sauf clause spécifique pour des travaux urgents encadrés par la loi.
Annonces de location et encadrement des loyers : les règles de transparence
La loi 3DS du 21 février 2022 a renforcé les informations que doit contenir une annonce de mise en location. Les annonces doivent mentionner la classe énergétique, le montant du loyer de référence dans les zones soumises à l’encadrement, et le complément de loyer éventuel.
Dans les territoires où l’encadrement des loyers s’applique, le dépassement du loyer de référence majoré doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort. Le locataire dispose d’un délai pour contester un complément de loyer qu’il estime injustifié, d’abord devant la commission de conciliation, puis devant le juge.
La quittance de loyer reste un document que le bailleur doit transmettre gratuitement à chaque demande du locataire, conformément à l’article 21 de la loi de 1989. Facturer ce document ou refuser de le fournir constitue un manquement.
Le cadre légal du propriétaire bailleur en 2024 se distingue par l’imbrication croissante entre droit du bail et performance énergétique. Les nouvelles mentions contractuelles, le calendrier des restrictions liées au DPE et le renforcement des obligations de transparence dans les annonces forment un ensemble cohérent, mais exigeant. Chaque bail signé sans ces éléments crée une fragilité juridique que le locataire peut exploiter, parfois plusieurs années après la signature.
